Arrendamiento de la DRE de Alajuela y estacionamiento

Las analizadas en los estudios previos que conforman el expediente electrónico

I.                    Obligaciones del arrendador

El presente apartado establece de manera expresa las obligaciones que asume el ARRENDADOR.

• El arrendador debe garantizar que, durante todo el período de vigencia del contrato, las instalaciones, el mobiliario fijo, sistemas y todo equipo instalado, que forman parte del inmueble arrendado se mantendrán en óptimas condiciones de uso.

• En virtud del contrato de arrendamiento y durante toda su vigencia, el ARRENDADOR será responsable de cumplir con las disposiciones técnicas, legales, administrativas, de mantenimiento, seguridad y conservación del inmueble, así como de garantizar su adecuado uso y funcionamiento, conforme a lo establecido en el presente pliego de condiciones, la normativa vigente y las obligaciones que se detallan a continuación.

• El contratista tendrá la obligación de mantener actualizada la información detallada del Proveedor en SICOP y comunicar a la Administración, de forma inmediata,

• El contratista tendrá la obligación de comunicar en forma inmediata a la Administración si la propiedad donde se encuentra el inmueble arrendado se ve sometida a cualquier litigio administrativo o judicial, o cualquier modificación que sufra con relación al estado registral. Entiéndase el cambio de: propietarios (de persona física a sociedades o viceversa), reunión de fincas, fusión por absorción de sociedades, nuda propiedad, usufructuarios, traspasos, embargos, o cualquier otro cambio e irregularidad que afecte al Ministerio de Educación Pública, antes de inscribirse en el Registro Nacional de la Propiedad, ya sea durante el proceso de contratación (antes de firmar y notificar el contrato) y/o durante la ejecución del contrato a los correos:

dre.alajuela@mep.go.cr

departamento.servicios.publicos@mep.go.cr programapresupuestario551@mep.go.cr

• El arrendador no podrá remodelar o realizar obras adicionales que modifiquen la estructura física del inmueble, salvo acuerdo escrito entre el arrendador y el Si el acuerdo contempla que la Administración requiere y justifica la mejora y cuenta con los recursos para asumir dicha mejora, se requiere la aprobación por parte del Administrador de Contrato y el jefe de Programa Presupuestario.

• Durante la vigencia del contrato, el contratista deberá brindar el mantenimiento preventivo y mantenimiento correctivo, según lo establece el apartado de condiciones adicionales del presente pliego.

• El contratista debe entregar las instalaciones en perfectas condiciones y según lo estipulado en el presente documento.

• El contratista debe asumir el pago total de impuestos municipales y territoriales sobre el inmueble, así como el pago de los servicios urbanos

• El contratista debe garantizar la legitimidad de su derecho, el uso y goce pacífico del inmueble por todo el tiempo del contrato.

• En caso de que el contratista cuente con planilla propia para los servicios de mantenimiento, debe estar al día con todas sus obligaciones patronales y pago de pólizas de seguro de riesgos del trabajo, y mantener esa condición durante el plazo de toda la contratación.

• El contratista debe contratar con los servicios de empresas especializadas en dar mantenimiento preventivo y correctivo a todos los sistemas del edificio que son de su patrimonio, así como a los

II.                  Obligaciones de la Administración:

• El Administrador del contrato, tendrá como función principal la supervisión, fiscalización y coordinación de la ejecución contractual, con el fin de verificar que el inmueble arrendado mantenga, durante toda la vigencia del contrato, las condiciones físicas, técnicas y funcionales que dieron origen a la contratación.

• Las actuaciones de la Administración se limitarán a la coordinación, comunicación, seguimiento y verificación del cumplimiento de las obligaciones contractuales a cargo del ARRENDADOR, sin que ello implique la ejecución directa de trabajos de mantenimiento, reparaciones, ajustes o mejoras del inmueble, ni la aceptación de costos asociados, salvo en los casos de daños atribuibles a la propia Administración debidamente

En este marco, las responsabilidades de la Administración se desarrollan conforme a los incisos siguientes:

• El Administrador del Contrato deberá velar por que las condiciones físicas y el estado del inmueble contratado se mantengan durante la vigencia del contrato; por lo que deberá coordinar con el arrendador el adecuado mantenimiento preventivo y correctivo derivado del desgaste natural producido por el uso del bien, por ejemplo: estado de la pintura, llavines, techos, sistema eléctrico, seguridad estructural, pisos, servicios sanitarios, suministros de agua potable, filtración de aguas en paredes, u otros problemas que pueden no ser visibles en el momento de la contratación. Además, deberá coordinar con el contratista la reparación o mantenimiento de, aires acondicionados, bombas de agua, plantas eléctricas, , (cuando estos existan y que pertenezcan al contratista); ya que éste último debe garantizar a la administración el mantenimiento preventivo y correctivo de los equipos, así como la sustitución de estos en caso de daños.

• En caso de daños ocasionados en el inmueble por la propia administración (DRE) o algún representante de ésta, debidamente comprobados, deberá coordinar con la Dirección de Servicios Generales del MEP, la debida reparación.

• El administrador de contrato deberá comunicar por escrito a la Dirección de Servicios Generales cualquier irregularidad que se presente durante la ejecución del contrato.

• El administrador de contrato velará por el oportuno cumplimiento de cada una de las cláusulas derivadas del contrato, es decir, es responsable de fiscalizar la ejecución contractual durante todo el plazo del contrato y de hacer valer las mejores condiciones para la administración.

• Si la Administración requiere solicitar una mejora, (entiéndase como obras o trabajos adicionales, que no estaban construidas en el momento de la formalización del contrato o bien que no estaban pactadas en el contrato), las cuales son requeridas, se deberán gestionar los permisos y autorizaciones necesarios con las dependencias competentes. Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, el Administrador de Contrato, deberá identificar, solicitar y coordinar con el propietario del inmueble arrendado, la atención del mantenimiento preventivo o correctivo para garantizar el adecuado funcionamiento del inmueble, su uso conforme al fin público y el cumplimiento de las condiciones técnicas, de seguridad, operativas y normativas que dieron origen a la contratación, de conformidad con lo establecido en el apartado Condiciones Adicionales , “DEL MANTENIMIENTO Y REPARACIONES DEL INMUEBLE ARRENDADO”, del presente pliego de

DEL MANTENIMIENTO Y REPARACIONES DEL INMUEBLE ARRENDADO.

El presente apartado regula de manera integral las obligaciones del ARRENDADOR en materia de mantenimiento preventivo y correctivo, así como de las reparaciones del bien inmueble arrendado. En consecuencia, ante la existencia de cualquier daño, deterioro, avería o necesidad de mantenimiento en la infraestructura, instalaciones, sistemas o accesorios del edificio, será de aplicación lo dispuesto en el presente capítulo, correspondiendo dichas responsabilidades al ARRENDADOR, por la naturaleza propia del contrato de arrendamiento, salvo las excepciones expresamente indicadas.

Al ARRENDADOR le corresponde asumir el mantenimiento preventivo y correctivo, así como la reparación de los deterioros originados por el uso normal del inmueble y el paso del tiempo, comprometiéndose a ejecutar dichas labores respecto del bien inmueble objeto de este contrato, así como a asumir las consecuencias y sanciones que se deriven de su incumplimiento, conforme a las siguientes obligaciones:

• El mantenimiento preventivo y correctivo del inmueble o equipo que sea propiedad del ARRENDADOR o bien que sea de uso común del edificio para su correcto funcionamiento estará a cargo de Las reparaciones que se realicen en el mismo deben ser siempre a entera satisfacción del ARRENDATARIO, lo anterior a que el mantenimiento realizado permita que el objeto reparado quede en perfecto estado y en correcto funcionamiento. Los gastos que resulten por el arreglo o cambio de todo aquello que se deteriore serán realizadas y ejecutadas de su propio peculio sin que ello disponga de un aumento en el valor del arrendamiento.
• EL ARRENDADOR estará a cargo de aquellos daños o desperfectos producidos por su uso normal y paso del tiempo. En el caso de presentarse una avería, EL ARRENDATARIO procederá a informar vía correo electrónico a quien designe el ARRENDADOR como contacto, el problema que se presenta. Será responsabilidad del ARRENDADOR coordinar con la empresa encargada del mantenimiento del equipo, para su revisión, reparación y puesta en marcha.

En caso de que el equipo no sea reparado o reciba el mantenimiento en el tiempo establecido se aplicaran las sanciones respectivas indicadas en este pliego.

Sobre la infraestructura del edificio, el ARRENDATARIO deberá:

• Mantenimiento del sistema de detección de incendios:

Como parte de la normativa vigente de Costa Rica el sistema de detección de incendios del edificio deberá contar con:

1. El mantenimiento preventivo será de manera semestral y se deberá entregar al ARRENDATARIO copia de los reportes de mantenimiento en un plazo no mayor a 8 días hábiles posterior a la prestación del servicio.
2. Revisión del correcto funcionamiento de la sirena estroboscópica, estaciones manuales, puertas de salida de emergencia y limpieza de sensores de humo.
3. En caso de que el equipo no sea reparado o reciba el mantenimiento en el tiempo establecido se aplicaran las sanciones respectivas indicadas en este pliego.

·         Mantenimiento de sistemas mecánicos (agua potable, pluvial y potable):

El ARRENDANTE deberá:

1. Realizar mantenimiento preventivo de manera trimestral y entregar a al ARRENDATARIO copia de los reportes de mantenimiento en un plazo no mayor a 8 días hábiles posterior a la prestación del servicio. En caso de una avería en los sistemas mecánicos el ARRENDATARIO deberá informar al ARRENDADOR de la situación presentada.
2. En caso de que el ARRENDADOR no pueda solucionar el problema y en caso de que este sea en el sistema de agua potable, el ARRENDATARIO en un plazo de 24 horas, deberá notificar al ARRENDADOR que partir de la notificación se correrá con lo correspondiente a la contabilización multa a partir del tiempo establecido y se aplicaran las sanciones respectivas indicadas en este pliego

·         Mantenimiento de áreas de baños, piletas, por su uso normal:

En caso de averías el ARRENDADOR deberá:

1. Dar mantenimiento y reparación según corresponda de cacheras de lavatorios que sufran algún
2. Reparar o cambiar servicios sanitarios, orinales, mangueras de abasto y llaves de paso de los equipos que se encuentren en mal
3. Instalar de bandas de protección en las puertas de los inodoros de baños.
4. Mantener los llavines de las puertas de los inodoros en buen
5. Instalar ganchos en las puertas de los inodoros de los baños para guindar bolsos, abrigos, entre otros.
6. Instalar un cambiador para bebés en los baños.
7. Dar mantenimiento y reparación según corresponda de los llavines de puertas principales de las baterías de baño.
8. Dar mantenimiento y reparación según corresponda de los desagües, mangueras de abasto y llaves de paso de los lavatorios que se encuentran en mal estado.
9. Dar mantenimiento a los desagües se encuentren

·         Mantenimiento de áreas de comedores:

En caso de averías el ARRENDADOR deberá:

1. Reparar o cambiar cacheras, desagües, mangueras de abasto y llaves de paso de los fregaderos que se encuentren en mal estado
2. Se debe reparar herrajes, puertas, estantería y cerraduras de aquel mobiliario que sea previsto para el comedor.
3. Realizar limpieza de las trampas de grasa de manera periódica a fin de que no existan derrames y malas olores en el

·         Mantenimiento de mobiliario fijo:

El ARRENDADOR deberá:

1. Realizar revisión general y reparar el mobiliario fijo (muebles de cocina, lavabos, entre otros) que presente deterioro.
2. El ARRENDATARIO no tiene objeción de dar el mantenimiento al mobiliario por daño de uso normal (llavines, rieles, entre otros) con el fin de que los muebles se mantengan en el estado actual.
3. Realizar revisión de anclajes de mobiliario a paredes o pisos, para evitar su caída ante sismos.

·         Mantenimiento de luces:

El ARRENDADOR deberá:

1. Realizar el cambio de todas las luminarias del edificio por luz blanca LED, que mejoren la percepción de calor del usuario, incluyendo áreas comunes. Dicho cambio se realizará a la firma del presente contrato y por única vez.
2. Realizar el cambio de aquellas luminarias que dejaron de funcionar por su uso, las cuales deben ser cambiadas 1 día hábil posterior al reporte del no funcionamiento.
3. Dicha sustitución deberá regirse según directriz N° 011-MINAE dirigida a los jerarcas de todas las instituciones de la Administración Pública, incluyendo aquellos órganos, entes, empresas e instituciones del sector público centralizado, descentralizado, institucional y territorial, mediate la cual se establece la prohibición de adquirir equipos, luminarias y artefactos de baja eficiencia que provoquen un alto consumo de electricidad para ser utilizado en los edificios e instalaciones de tránsito peatonal que ocupe el sector público, publicada en la gaceta N° 163 del martes 26 de agosto del 2014.

·         Mantenimiento de cerrajería, ventanearía y puertas:

El ARRENDADOR deberá:

1. Realizar limpieza de vidrios externos de los costados del
2. Cambiar los cierres de ventanas y puertas que se encuentren en mal
3. Cambiar los vidrios de ventanas y puertas que se encuentren en mal

·         Mantenimiento de pintura general del edificio:

El ARRENDADOR deberá:

1. Realizar mantenimiento preventivo y correctivo de la pintura general del edificio, que incluya: pintura dentro de oficinas, pintura áreas comunes, pintura demarcación de zonas de parqueo y cualquier otra que el ARRENDATARIO requiera.
2. La asistencia de la pintura en general interna y externa deberá iniciar con la firma del contrato por única vez, en caso de prorrogar el arrendamiento y la relación entre las partes, debe realizarse nuevamente el servicio de pintura general. Por lo que para ello el ARRENDATARIO coordinara con el ARRENDADOR la propuesta de colores para que este último realice los trabajos de pintura que

·         Mantenimiento de sistema eléctrico general:

El ARRENDADOR deberá atender el mantenimiento del sistema eléctrico que incluye:

1. tomacorrientes, apagadores, cajas de interruptores eléctricos (breakers) y todos aquellos equipos que permitan el buen funcionamiento eléctrico del área arrendada.

·         Mantenimiento de cielorrasos:

El ARRENDADOR deberá:

1. Realizar cambio de láminas de cielorrasos que se encuentran deterioradas y la instalación de aquellas que no se encuentren en el
2. En caso de presentarse una filtración por la cubierta o tuberías mecánicas y que provoque un deterioro a las láminas de cielorraso, esta deberá ser reemplazada en su totalidad.
3. En caso de ser necesario se debe realizar el cambio de estructura que soporta el cielorraso en caso de presentar falla o

·         Mantenimiento de cubiertas de techo:

El ARRENDADOR deberá:

1. Realizar cambio de láminas de cubierta de techo que se encuentren en mal estado y que estén provocando filtraciones al edificio y que estén provocando daños al área arrendada, al área de trabajo o bien al de uso diario del
2. Realizar el respectivo mantenimiento de cubiertas de techo en tornillería, hojalatería, canoas y bajantes, las cuales se deberán realizar sus limpiezas en al menos dos ocasiones al año.
3. En caso de ser necesario se debe realizar el cambio de la estructura que soporta la cubierta en caso de presentar falla o
4. Se debe presentar al ARRENDATARIO un informe de mantenimiento 5 días hábiles posterior a prestado el servicio.

·         Mantenimiento de estructura y accesorios para Ley 7600:

El ARRENDADOR deberá:

1. Realizar cambios y mantener en buen estado todo aquel accesorio o estructura que corresponda al cumplimiento de la ley 7600, tales como: barras abatibles, espejos y servicios sanitario-accesibles, rampas antideslizantes, y cualquier otro tipo de estructuras que sean requeridas para el cumplimiento de esta ley.
2. EL ARRENDATARIO deberá devolver el área arrendada, al terminar el plazo de este contrato, en el mismo buen estado en que se entregó, salvó por el deterioro y desgaste de uso normal del inmueble.
3. Quedan a salvo de la responsabilidad del ARRENDATARIO las reparaciones de tipo mayor o generales del edificio, que afecten el área arrendada, y que tengan su origen en eventos de fuerza mayor o caso